Definitionen
BALCK+PARTNER arbeitet in Netzwerken und Projekten:
Diese Netzwerke sind im weitesten Sinne Lerngemeinschaften und Grundlage für ein kontinuierliches Wissensmanagement. BALCK+PARTNER selektiert und systematisiert Lösungswissen - über das, was erfolgreich ist - und Problemwissen - über das, was nicht erfolgreich war. Auf dieser Basis haben Kundenprojekte einen Planungshorizont mit anspruchsvollen Erwartungen in Form von realistischen Zielen bei zugleich geringen Projektrisiken
Facility Management FM ( = Facilities Management) ist im Hinblick auf die Leistungsfelder im wesentlichen deckungsgleich mit der DIN 32736 Gebäudemanagement (Vergleichbare Normen für FM gibt es derzeit weder in der europäischen noch in der internationalen Standardisierung).
In der Fachwelt werden weiterreichende Definitionen vorgeschlagen, z.B. durch Einbeziehen der gesamten Unternehmens-Infrastruktur. Solche Versuche spiegeln aber nur selten eine entsprechende Praxis. Häufig wird folgende Unterscheidung zwischen FM und GM vorgenommen: GM erstreckt sich nur auf Services in der Nutzungsphase einer Immobilie, FM umfasst zusätzlich auch die Planungs- und Errichtungsphase im Bauprojekt. Diese Abgrenzung ist aber streng genommen nicht erforderlich, denn in der DIN 32736 ist auch die Einbindung des GM in das Bauprojekt enthalten. Wichtige Überlappungen bzw. Schnittstellen des Facility Management zu immobilienwirtschaftlichen Prozessen:
- Mietvertragsverwaltung, Hausverwaltung
- Hausmeisterdienste
- Projektentwicklung
Flächenmanagement hat seinen Ursprung in den lokalen und Raumbezogenen Eigenschaften der Immobilien-Infrastruktur. Es hat drei Ausprägungen:
- Flächenmanagement des Nutzers: Für den Nutzer sind Flächen Ressourcen für die räumliche Organisation seiner Geschäftsprozesse. Durch die Definition einer Hierarchie von Standorten, Wegebeziehungen und Belegungen erwächst eine von jeher in Organisationsabteilungen angesiedelte Managementaufgabe.
- Immobilienwirtschaftliches Flächenmanagement: Grundstücksflächen und vermietbare Gebäudeflächen sind die Bezugsgrößen für wertdefinitionen und Einnahmen. Bei der Abrechnung von Mieten und Mietnebenkosten sind Mietflächen die Basis für Umlageschlüssel.
- Flächenmanagement innerhalb des Gebäudemanagement: Alle Prozesse des technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Gebäudemanagement sind nicht zu denken ohne einen Flächenbezug. Die Leistungen technischer Anlagen und infrastrukturelle Dienste haben immer einen Orts- und Raumbezug: Der Kunde dieser Leistungen befindet sich in Räumen
- Gebäudetechnische Anlagen und infrastrukturelle Dienste haben außerdem in Form von Stellflächen, Produktionsflächen u. dgl. einen oft erheblichen Flächenverbrauch (z. B. Küchen, Werkstätten, Technikzentralen).
Dieses Leistungsfeld ist ein Sammelbegriff für Dienstleistungen gemäß DIN 32736 Gebäudemanagement (GM). Dazu gehören 3 Kernbereiche:
- Kaufmännisches Gebäudemanagement KGM
- Technisches Gebäudemanagement TGM
- Infrastrukturelles Gebäudemanagement IGM
Das IGM entspricht der Service-Infrastruktur (vgl. Stichwort "Immobilie"). Es umfasst im Gegensatz zum TGM nur wenige oder keine Objektaspekte und ist dafür direkt auf die Nuzer ausgerichtet. Typische Services sind Catering, Büroservice, Botendienste u.dgl..
Das KGM überdeckt sowohl das TGM als auch das IGM. Im Hinbilck auf die Kostenanteile ist das IGM der stärkste Kostenblock (bis zu 80 %).
Als integrativer Bereich ist das Flächenmanagement (FLM) die 4. Säule des Gebäudemanagement. Es handelt sich um eine Kernkompetenz und ist deswegen in der Regel ein Aufgabenbereich, der selten outgesourct wird. Er ist folglich als eigenständiges Dienstleistungssegment am Markt praktisch nicht vorhanden. Darüber hinaus ist das FLM auch außerhalb des Gebäudemanagement im Immobilienmanagement enthalten (Fokus "Mietflächen).
Die wichtigsten Ziele des Gebäudemanagement kommen aus dem Servicebereich - insbesondere:
Anstreben indirekter Beiträge zur Wertschöpfung in den Kunden-Geschäftsprozessen, z.B. durch kontinuierliche Qualitätsverbesserung und Kostenreduktion innerhalb der unterstützenden Prozesse.
Immobilien als Basis der 3-teiligen "Unternehmens-Infrastruktur"
Das Ensemble aller Immobilien, das von einem Unternehmen genutzt wird, nennen wir Immobilien-Infrastruktur. In der Perspektive zunehmender Wandlungsdynamik erweist die sich als Basisschicht der Unternehmens-Infrastruktur. Mit der Zunahme von Mobilität und Wandlungsdynamik auf allen Ebenen - von der Globalisierung bis zum "Changing Workplace" - verlieren aber die immobilen Betriebsmittel ihre traditionsreiche Identitätsklammer. Eine Konsequenz ist die Dissoziation in "Betriebsnotwendige und Nicht-betriebsnotwendige Immobilien" seit Ende der 80er Jahre. Sie ist der Ausgangspunkt für die Umwandlung von Liegenschafts- und Bauabteilungen in immobilienwirtschaftlich ausgerichtete CREM-Unternehmen.
Diese Leistungsfelder umfassen ganzheitliche Konzepte, die konsequent auf immobilienwirtschaftliche Gesichtspunkte, wie Anlegerinteressen, Investitionsprozesse, Vermögensmanagement, u. dgl. gerichtet sind. Die wichtigsten Ziele sind Vermögensentwicklung und Ertrag aus Immobilien. Durch die Einführung des DIX (Deutscher Immobilien Index) lassen sich diese Ziele in einem Immobilien-Performance-Index zusammenführen und periodisch durch ein Performance-Benchmarking entlang der gesamten Nutzungsphase einer Immobilie verfolgen.
Zum Gegenstandsbereich gehören neben Gebäuden auch Grundstücke und andere bauliche bzw. technische Anlagen der Unternehmens-Infrastruktur / Business Infrastructure. Zum Management dieser Infrastukturbereiche, besonders zum Facility Management, bestehen zahlreiche Überlappungen.
Nach der Eigentumsart werden drei Bereiche des immobilienwirtschaftlichen Management unterschieden:
- Management von Renditeimmobilien = Real Estate Management (REM)
- Management von eigengenutzten und eigenen Immobilien eines Unternehmens = Corporate Real Estate Management (CREM)
- Management von eigengenutzten und eigenen Immobilien einer öffentlichen Institution = Public Real Estate Management (PREM)
Management der Unternehmens-Infrastruktur / Business Infrastructure ist ein Sammelbegriff. Darin sind das FacilityManagement, das Gebäudemanagement und das immobilienwirtschaftliche Management (Immobilienmanagement / Real Estate Management / Corporate Real Estate Management) enthalten. Servicebereiche, wie z.B. IT-Management, Logistik-Management, Personalverwaltung, Fortbildung, Einkauf, u.a. gehören in wesentlichen Teilen nicht zu den zuvor aufgeführten Leistungsfeldern, sind aber im weitesten Sinn Bestandteile der Unternehmens-Infrastruktur und deswegen auch bevorzugte Themen für Outsourcing.
Die Berater von BALCK+PARTNER
moderieren Projektteams durch Kombination von klassischem Projektmanagement und "
Networking" in Projekten des Facility Management / Immobilienmanagement:
- Networking zwischen Kernteam und Kunden-Organisation
- Fallweise Einbindung von Kurzzeitexperten
aus einem Kreis von Best Practice Anwendern
- Fallweise Einbindung von marktorientierten Fachleuten aus einem Kreis präqualifizierter Consultants/ Servicefirmen/ Produktanbieter
Nutzung als Schnittstelle zwischen Nutzer-Geschäftsprozessen und Unternehmens-Infrastruktur/ "Business Infrastructure"
- In den Wirtschaftswissenschaften gilt: "Nutzen ist der Zustand erreichter Bedürfnisbefriedigung"
(siehe Controlling-Lexikon /
Frank-Jürgen Witt, DTV 2002).
- In der Technik bezeichnet Nutzung die Realisierung von Nutzen in der Schnittstelle zwischen einem technischen System und seiner Systemumgebung. Diese Umgebung besteht aus Personen/ Ausrüstungen/ natürlicher Umwelt.
- Der seit langem in Architektur und Bauwesen gebräuchliche Begriff Nutzung hat ein unscharfes Bedeutungsfeld. Er beinhaltet das Verhältnis von Nutzeraktivitäten zu den genutzten Bauwerken.
Mit dem Auftreten immobiliengestützter, mehrschichtiger Infrastukturen treten sie als Gesamtheit in ein Nutzungsverhältnis. So nutzt beispielsweise ein Marketingbüro als Mieter in einem Business Center dessen Infrastrukturangebot, d.h. es nutzt Flächen, techn. Anlagen und Services. In Anlehnung an oben wiedergegebene Definitionen lässt sich ein solches Verhältnis als Prozess-Schnittstelle bestimmen:
Die Nutzung einer Unternehmens-Infrastruktur/ Business-Infrastructure ist die Realisierung von Nutzen in den Schnittstellen zwischen den Prozessen der Nutzer und den unterstützenden Prozessen der immobiliengestützten Infrastruktur. In gewerblichen Immobilien sprechen wir von Prozess-Schnittstellen zwischen Nutzer-Geschäftsprozessen und Business-Infrastructure.
- Ausgewählte Partnerschaften mit Consulting-Spezialisten (Energiemanagement/ Reinigung/ Instandhaltung/ Online Services/ Performance Measurement u.a.)
- Ausgewählte Partnerschaften mit Serviceanbietern (Krankenhausmanagement/ Service-Immobilien/ Corporate Real Estate Management/ Immobilien-Datendienste u.a.)
- Ausgewählte Partnerschaften mit Softwarehäusern ( CAFM / ERP/ Instandhaltung/ u.a.)
Service als Bestandteil der "Unternehmens-Infrastruktur"
Service (Dienstleistungen) ist seit den Anfängen der Nationalökonomie ein abwertender Gegenbegriff zu Produkten. Er bezeichnet "unproduktive" Leistungen bzw. Güter, die anders als Erzeugnisse der klassischen stofflichen Produktion "nicht lagerfähig" und somit auch ungeeignet für die Wertbildung sind. Mit dem Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft, also mit dem stetig sinkenden Anteil der Erwerbstätigkeit in den Produktionssektoren, ist seit den 80er Jahren das Interesse an der Welt der "Dienste" sprunghaft gestiegen. Besonders Produkte der High Tech Industrien benötigen verkaufsbegleitende Dienstleistungen (z.B. Beratung, Schulung), um marktfähig zu sein. Dieser Megatrend gilt auch für immobilienbezogene Services. Insbesondere gilt die
Grundformel: Service follows Products
Das zeitgemäße Ideal der Systemführerschaft, die in der Automobilindustrie Anfang der 90er Jahre zu einer Revolution der Organisation in Unternehmen und Märkten geführt hat hilft auch, den bis heute uneingelösten Anspruch nach
Integraler Planung seiner Erfüllung näher zu bringen.
Die Systemführerschaft, wie sie in Herstellerfirmen der Automobilindustrie praktiziert wird, entspringt einem überraschenden Widerspruch: Das hervorgebrachte Gesamtsystem "Automobil" - gleichermaßen verstanden als Werk und
Service begleitend zum Nutzungsprozess - ist das Ergebnis einer äußerst reduzierten Wertschöpfungstiefe (ca. 10 - 20 % Eigenleistungen durch den Automobilhersteller). Über 80 % der für ein Automobil erforderlichen Gesamtleistungen sind Vorleistungen der Zulieferfirmen.
- Das Systemwissen des Automobilherstellers umfasst den gesamten Prozess der Produktentwicklungen, der Beschaffungs- und Logistikprozesse bis hin zu den After Sales Services. D.h. die wesentliche Leistung des Systemführers besteht in der Festlegung von Konzepten, in deren projektorientierter Kommunikation und einem übergreifendem Management.
- Die beteiligten Zulieferfirmen sind ihrerseits Subsystemführer. Sie liefern komplexe Subsysteme, die sowohl im Hinblick auf Innovationen als auch auf alle anderen Prozessaspekte mit dem Gesamtsystemführer gemeinsam entwickelt wurden.
In Projekten des FACILITY ENGINEERING (mit Link) gilt es, dieses Leitmuster in Bauvorhaben umzusetzen. BALCK + PARTNER verfolgt diesen Ansatz in Neubau- / Umbau- und Instandsetzungsprojekten zusammen mit anspruchsvollen Bauherrn.
[
mehr...]
